สาระสำคัญของที่ดินและสิทธิต่างๆ เกี่ยวกับที่ดิน

1. ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 139

2. ที่ดินอาจมีได้ประเภท เช่น ที่ดินมีกรรมสิทธิ์ สังเกตุได้จากที่ดินจะมีโฉนดที่ดิน หรือที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง สังเกตุได้จากที่ดินจะมีเอกสารสำคัญแสดงสิทธิการครอบครองคือ น.ส.3 , น.ส.3 ก หรือ ส.ค.1 หรือเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ประชาชนไม่อาจอ้างสิทธิใดๆ ต่อสู้กับรัฐได้เลย เป็นต้น

3. ที่ดินมีกฎหมายรับรองอยู่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งมีบทบัญญัติต่างๆ เช่น เรื่องการออกเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดินโดยเจ้าพนักงาน , การรังวัดสอบเขต หรือการมีสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าว เป็นต้น

4. สิทธิต่างๆ เกี่ยวกับที่ดินที่อาจเกิดข้อพิพาทกันได้ เช่น กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 ทรัพย์สิน ลักษณะ 2 , สิทธิครอบครองปรากฎอยู่ในบรรพ 4 ลักษณะ 3 , ภาระจำยอมตามบรรพ 4 ลักษณะ 4, สิทธิอาศัย ตามบรรพ 4 ลักษณะ 5 , สิทธิเหนือพื้นดิน ตามบรรพ 4 ลักษณะ 6 , สิทธิเก็บกิน ตามบรรพ 4 ลักษณะ 4 , ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ตามบรรพ 4 ลักษณะ 8 เป็นต้น

5. ที่ดินนั้นมีแดนกรรมสิทธิ์โดยมีทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1335 เช่นเจ้าของที่ดินนอกจากจะมีสิทธิทำบ้านบนดินแล้ว ยังสามารถทำห้องใต้ดินได้เท่าไม่เกินเขตที่ดินของตนได้ด้วย เป็นต้น

6. ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกนั้นย่อมเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น ตามมาตรา 1308

7. บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต(ไม่รู้ว่าเป็นเขตที่ดินของผู้อื่นแล้ว) ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นๆ แต่จะต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง ตามมาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นก็คือ มูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากแต่ก่อนเมื่อเทียบระหว่างที่ดินเปล่าๆ กับที่ดินเมื่อปลูกบ้านแล้วมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอีกเท่าใด เจ้าของที่ดินก็จะต้องจ่ายมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นได้เท่านั้น

    แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถพิสูจน์ได้ว่า ตนเองมิได้มีความประมาทเลินเล่อให้เขาก่อสร้างมารุกล้ำนั้น จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นแต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควร ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนตามราคาคลาดก็ได้ ตามมาตรา 1310 วรรคสอง มาตรานี้เป็นการยุติธรรมแก่ผู้สุจริตยิ่งกว่าคือเจ้าของที่ดิน เช่น ได้มีการทำรั้วหรือเครื่องหมายแนวเขตไว้แล้ว เว้นเสียแต่ว่าถ้ามีการรื้อถอนโรงเรือนที่สร้างในที่ดินผู้อื่นดังกล่าวไปจะเสียค่าใช้จ่ายมากต่อผู้สร้างเกินสมควร เจ้าของที่ดินก็มีสิทธิเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินนั้นไปเสียทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วนและต้องขายในราคาท้องตลาดด้วยก็ได้

8. บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของที่ดิน เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือน หรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นแล้วแต่จะเลือก ตามมาตรา 1311

9. บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร์ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้ 

   ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้ ตามมาตรา 1312

10. ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซ้ ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยเรื่องลาภมิควรได้มาใช้บังคับ ตามมาตรา 1313

11. ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน อาจถูกแย่งกรรมสิทธิ์โดยไม่สมัครใจจากบุคคลอื่นก็ได้ ถ้ามีผู้มาทำการครอบครองที่ดินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ กรณีที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ผู้ครอบครองนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวไป ซึ่งเรียกโดยทั่วไปว่า "การครอบครองปรปักษ์" ตามมาตรา 1382

 **** หากท่านต้องการหาทนายความ ปรึกษาทนายความ ต้องการทนายความคดีที่ดิน บริษัท เอสเอ็มอี ลอว์ เซอร์วิส จำกัด เป็นบริษัททนายความที่ยินดีให้บริการปรึกษากฎหมาย มีทนายความมืออาชีพพร้อมบริการด้านกฎหมายครบวงจร โดยให้การบริการภายใต้คำนิยาม “บริการด้านกฎหมาย ด้วยหัวใจนักกฎหมายมืออาชีพ” มีปัญหาเรื่องคดีที่ดินโทรหาเราได้ที่เบอร์ 02-6300-460 , 02-2365-722 เวลา 8.30-18.00 นาฬิกา วันจันทร์-เสาร์ นอกเวลาดังกล่าวสามารถติดต่อได้ที่ 083-4925-816                                           

ทาง e-mail : smelawservice@hotmail.com          ทาง facebook : ww.facebook.com/smelawservice                     ทาง twitter : twitter.com/smelawservice *****

หน้าที่ของทนายความคดีทรัพย์สิน

1. เตรียมคดี โดยการตรวจสอบข้อเท็จจริงต่างๆ ทั้งจากฝ่ายลูกความและบุคคลที่เกี่ยวข้อง ว่าเป็นกรณีเกี่ยวกับทรัพย์สินในทางนิติกรรม เช่น การทำสัญญา หรือ นิติเหตุ เช่น การทำละเมิด เป็นต้น และมีทรัพย์สินที่พิพาทเข้ามาเกี่ยวข้องได้อย่างไร ในประเด็นใด

2. ตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสารว่าลูกความว่ามีครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ เพราะคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นบางกรณีอาจต้องมีเอกสารหลักฐานหรือหนังสือเพื่อแสดงต่อศาลในการสืบพยานด้วย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เช่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจำนองที่ดิน หรือสัญญาเช่าซื้อที่ดิน เป็นต้น

3. การได้สิทธิในที่ดินมา ถือเป็นการสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยหลักจะต้องมีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นจึงอาจจะต้องมีเอกสารราชการหรือเอกสารมหาชนเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดว่าเอกสารมหาชนซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ทำขึ้นหรือรับรอง หรือสำเนาอันรับรองถูกต้องแห่งเอกสารนั้น ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นของแท้จริงและถูกต้อง และเป็นหน้าที่ของคู่ความฝ่ายที่ถูกอ้างเอกสารนั้นมายันต้องมีภาระการพิสูจน์ความไม่บริสุทธิ์หรือความไม่ถูกต้องแห่งเอกสารนั้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 127 ดังนั้นทนายความจึงต้องตรวจสอบเอกสารในส่วนนี้อย่างละเอียดถี่ถ้วนด้วย

4. ตรวจสอบยอดหนี้ ความเสียหายของที่ดินและสิทธิต่างๆในที่ดินที่พิพาทและดอกเบี้ยจำนวนโดยรวมทั้งหมด รวมถึงสิทธิและหน้าที่ของลูกความ

5. ค้นหาข้อกฎหมาย คำพิพากษศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง และอายุความหรือระยะเวลาในการดำเนินคดีของลูกความ

6. ดูแลผลประโยชน์ของลูกความในผลความคืบหน้าของคดีอย่างสม่ำเสมอ

7. ให้คำแนะนำปรึกษาในทางกระบวนพิจารณาของศาลและข้อกฎหมายแก่ลูกความอย่างถูกต้องครบถ้วน เพื่อประกอบการตัดสินใจของลูกความ