ในเรื่องคำมั่นในสัญญาซื้อขายนั้น ได้ถูกบัญญัติ ลักษณะและหลักเกณฑ์ไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ ๓ ว่าด้วยลักษณะซื้อขาย ดังนี้คือ

มาตรา ๔๕๔ วางหลักไว้ว่า การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายนั้น จะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จตลอดไป และคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงบุคคลผู้ให้คำมั่นแล้ว

ถ้าในคำมั่นมิได้กำหนดเวลาไว้เพื่อบอกกล่าวเช่นนั้นไซร้ท่านว่าบุคคลผู้ให้คำมั่นจะกำหนดเวลาพอสมควร และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลากำหนดนั้นก็ได้ ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้าและไม่ตอบเป็นแน่นอนภายในกำหนดเวลานั้นไซร้ คำมั่นซึ่งได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไรผล

ดังนั้นคำมั่นก็คือ การแสดงเจตนาฝ่ายเดียวของฝ่ายผู้ซื้อหรือฝ่ายผู้ชาย ในการที่แสดงเจตจำนงว่าจะเข้าทำการซื้อขายต่อไปในภายภาคหน้า เช่น ฝ่ายผู้ขายก็ให้คำมั่นไว้ล่วงหน้าว่า ตนยินดีจะขายทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งของตนให้แก่ผู้ซื้อ หากต่อมาผู้ซื้อตอบตกลงซื้อก็จะเกิดสัญญาซื้อขายกันขึ้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนั้นก็จะโอนมายังผู้ซื้อโดยผลของกฎหมาย หรือในกรณีที่ฝ่ายผู้ซื้อให้คำมั่นจะซื้อทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งจากผู้ขาย หากต่อมาผู้ขายตอบตกลงขาย สัญญาซื้อขายก็เกิด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายก็โอนไปยังฝ่ายผู้ซื้อเช่นกัน และทั้งสองฝ่ายก็จะมีสิทธิหน้าที่ต่อกัน

                ส่วนในเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายนั้นได้มีบัญญัติกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง แต่จะให้เข้าใจอย่างครบถ้วนจำเป็นต้องศึกษาทั้งวรรคหนึ่งและวรรคสามควบคู่กันไปด้วย โดยมีเนื้อหาดังต่อไปนี้

มาตรา ๔๕๖ วางหลักไว้ว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายหรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

ดังนั้นสัญญาจะซื้อจะขายจึงถือว่าได้เกิดขึ้นของสัญญาแล้ว อาจเรียกได้ว่าเป็นสัญญาก่อนสัญญาซื้อขายก็เป็นได้ เป็นสัญญาเบื้องต้นก่อนมีการทำการซื้อขายกันจริงก็ได้ ดังนั้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายยังไม่โอนไปยังฝ่ายผู้ซื้อจนกว่าจะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกันอีกทีหนึ่ง จึงคล้ายกับคำมั่นในสัญญาซื้อขายที่กล่าวมาข้างต้น

ส่วนความแตกต่างของคำมั่นในสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย

๑. คำมั่นในสัญญาซื้อขายเป็นเพียงการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวของฝ่ายผู้ซื้อหรือผู้ขายเท่านั้น จึงเป็นเพียงนิติกรรมฝ่ายเดียวซึ่งอาจมีผลคงอยู่ต่อเนื่องไปจนกว่าจะสิ้นผลโดยกฎหมายกำหนด หรือมีการตอบรับเป็นคำสนองเข้าทำสัญญาซื้อขายกับอีกฝ่ายหนึ่งจึงเกิดเป็นสัญญาซื้อขาย จึงยังไม่มีผลเกิดเป็นสัญญาที่ผูกพันบุคคลทั้งสองฝ่าย การแสดงเจตนาดังกล่าวจึงมีผลผูกพันแต่เฉพาะฝ่ายที่ให้คำมั่นเท่านั้น ไม่ผูกพันอีกฝ่ายให้ต้องตอบรับเป็นคำสนองเสมอไปแต่อย่างใด

ส่วนสัญญาจะซื้อจะขาย ถือได้ว่ามีการเกิดสัญญาแล้ว ก็มีการแสดงเจตนาเสนอและสนองถูกต้องตรงกันระหว่างฝ่ายผู้จะซื้อและผู้จะขายแล้ว เกิดเป็นนิติกรรมสองฝ่ายที่ผูกพันทั้งสองฝ่าย ว่าคู่สัญญาจะมีการชำระเงินค่าซื้อและอีกฝ่ายจะมีการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้ต่อไปในภายหน้า

๒. คำมั่นในสัญญาซื้อขายสามารถใช้ได้กับทรัพย์สินทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถ สัตว์ สิ่งของต่างๆ เป็นต้น

ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายนั้น นักวิชาการผู้ใหญ่ส่วนใหญ่เห็นว่าใช้ได้เฉพาะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน หรืออาคาร เป็นต้น หรือใช้กับสังหาริมทรัพย์พิเศษ เช่น เรือที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แพที่อยู่อาศัยได้ สัตว์พาหนะ เช่น ช้าง ม้า วัว ควายที่มีตั๋วรูปพรรณเป็นเอกสารราชการแสดงถึงความเป็นสัตว์พาหนะจากพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วเท่านั้น เพราะทรัพย์สินเหล่านี้ ถือว่าการซื้อขายให้สมบูรณ์ครบถ้วนถูกต้อง จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกทีหนึ่ง ดังนั้น จึงมีความจำเป็นจะต้องมีสัญญาเบื้องต้นในการซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวก่อนเพื่อผูกพันคู่สัญญาให้ไปดำเนินการตามหน้าที่ที่กำหนดไว้ในกฎหมายต่อไปในภายหน้า ซึ่งก็คือการทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างกันนั่นเอง

ส่วนความเหมือนกันระหว่างคำมั่นในสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขายก็คือ การที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดในการทำคำมั่นจะซื้อหรือขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษ เช่นเดียวกัน ดังตามมาตรา ๔๕๖ วรรคสองที่ได้กล่าวมาข้างต้น

ฝ่ายที่ต้องรับผิดนั้น ในกรณีคำมั่นในการซื้อขายดังที่ได้กล่าวมาแล้วนั้น ว่าเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว อาจทำได้ทั้งสองฝ่ายไม่ว่าจะฝ่ายผู้ซื้อหรือฝ่ายผู้ขาย ดังนั้น ฝ่ายที่ต้องรับผิดที่ต้องลงลายมือชื่อในคำมั่นดังกล่าว ก็คือผู้ที่ให้คำมั่นนั่นเอง เพื่อเป็นหลักฐานแสดงว่าตนจะผูกพันตามคำมั่นนั้นให้เป็นกิจจะลักษณะ เพื่อที่อีกฝ่ายหนึ่งสนองรับมาแล้วจะได้มีความแน่นอนชัดเจน เมื่อเกิดมีข้อพิพาทกันขึ้นก็สามารถนำหลักฐานเป็นหนังสือนั้นไปฟ้องร้องบังคับคดีกันต่อศาลต่อไปได้ เว้นแต่ คู่สัญญาจะได้ดำเนินการเป็นไปในรูปแบบอื่น เช่น การวางมัดจำกัน หรือการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็นหนังสืออีก

ส่วนสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ต้องทำเป็นหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แต่โดยที่มีลักษณะเป็นสัญญา จึงมีหน้าที่กันทั้งสองฝ่าย หากฝ่ายใดจะนำเรื่องไปฟ้องอีกฝ่ายหนึ่ง ก็ย่อมจะต้องมีลายมือชื่อของฝ่ายที่ตนจะฟ้องเขานั้นด้วย ดังนั้น โดยปกติทั่วไปสัญญาจะซื้อจะขายควรลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายไว้และทำเป็นสองฉบับเก็บไว้ฝ่ายละฉบับ เว้นแต่ คู่สัญญาจะได้ดำเนินการเป็นไปในรูปแบบอื่น เช่น การวางมัดจำกัน หรือการชำระหนี้บางส่วนแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องทำหลักฐานเป็นหนังสืออีก

                                                                                        นายนราธิป ใจน้อย