สาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์

1. เป็นสัญญาประเภทหนึ่งที่มีกฎหมายรองรับไว้ บัญญัติอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4

2. เป็นนิติกรรมประเภท นิติกรรมสองฝ่ายหรือหลายฝ่าย เช่น มีผู้ให้เช่า ผู้เช่า และผู้เช่าช่วง เป็นต้น

3. เป็นสัญญาต่างตอบแทน โดยฝ่ายผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต่อผู้เช่าคือ ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าเพื่อให้ได้เช่าใช้ประโยชน์ตามสัญญา หรือตามลักษณะทั่วไปของทรัพย์ิสินนั้น และต้องรับผิดชอบในการบำรุงซ่อมแซมเมื่อทรัพย์สินที่เช่านั้นได้เกิดความชำรุดบกพร่อง เว้นแต่เป็นการซ่อมแซมเพียงเล็กน้อยเป็นหน้าที่ของผู้เช่ารับไป ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่า และออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์ิที่เช่านั้นตามปกติทั่วไป และซ่อมแซมในกรณีมีความชำรุดบกพร่องเพียงเล็กน้อย

4. เป็นสัญญามีค่าตอบแทนอย่างหนึ่่ง

5. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ถ้าสัญญาเช่าจะกำหนดอายุสัญญาเช่าเกินกว่า 3 ปี ขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำสัญญากันเป็นหนังสือ คือ มีรายละเอียดข้อความว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าตกลงทำการเช่าอสังหาริมทรัพย์กัน โดยมีลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายในหนังสือสัญญา และต้องนำหนังสือสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย มิฉะนั้นสัญญาเช่าดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ได้แค่ 3 ปีเท่านั้น ตามมาตรา 538 เว้นแต่เป็นกรณีจะเข้ารูปแบบสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา

6. อสังหาริมทรัพย์ห้ามทำสัญญาเช่ากันเกิน 30 ปี ไม่ได้ ถ้าทำสัญญาเกินกว่านี้ จะมีผลลดลงมาให้ถือว่าเช่ากันเพียง 30 ปีเท่านั้น ตามมาตรา 540

7. สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า

8. สิทธิเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายไม่ตกทอดเป็นมรดกสู่ทายาท ดังนั้น สัญญาเช่าย่อมระงับด้วยความตายของผู้เช่า เว้นแต่จะเข้าลักษณะสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา

9. ความรับผิดในสัญญาเช่าทรัพย์ เช่น ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า, ชำระค่าเช่าผิดนัดตามกำหนด, ผู้ให้เช่าไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า, ทรัพย์สินที่เช่านั้นชำรุดบกพร่องตั้งแต่ก่อนส่งมอบ, ทรัพย์สินที่เช่านั้นชำรุดบกพร่องในขณะที่ผู้เช่ากำลังใช้สอยประโยชน์อยู่แต่เป็นความชำรุดบกพร่องขึ้น, อาจเป็นได้ทั้งความรับผิดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า หรือกรณีการที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่มีอำนาจทำให้อีกฝ่ายหนึ่งได้รับความเสียหาย เป็นต้น

 สาระสำคัญของสัญญาเช่าซื้อ

1. เป็นสัญญาประเภทหนึ่งที่มีกฎหมายรองรับไว้ บัญญัติอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 5

2. เป็นนิติกรรมประเภท นิติกรรมสองฝ่ายหรือหลายฝ่าย

3. เป็นสัญญาต่างตอบแทนและเป็นสัญญาที่มีค่าตอบแทน

4. สัญญาเช่าซื้อต้องทำเป็นหนังสือ ไม่ว่าเช่าซื้อทรัพย์สินประเภทใด ตามมาตา 572 วรรคสอง

5. ผู้เช่าซื้อจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งไปยังผู้ให้เช่าซื้อก็ได้ และต้องส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ตามมาตรา 573

6. ความรับผิดในสัญญาเช่าซื้อ เช่น ผู้เช่าซื้อไม่ชำระค่าเช่าซื้อ ผิดนัดชำระค่าเช่าตามกำหนด, ผู้ให้เช่าซื้อไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อตามกำหนด, ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้เช่าซื้อได้ , ทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นชำรุดบกพร่องตั้งแต่ก่อนส่งมอบ, ทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นชำรุดบกพร่องในขณะที่ผู้เช่าซื้อกำลังใช้สอยประโยชน์อยู่อาจเป็นได้ทั้งความรับผิดของผู้เช่าซื้อและผู้ให้เช่าซื้อ หรือกรณีการที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่มีอำนาจทำให้อีกฝ่ายหนึ่งได้รับความเสียหาย เป็นต้น

 ***** บริษัท เอสเอ็มอี ลอว์ เซอร์วิส จำกัด บริการด้านกฎหมายครบวงจร โดยให้การบริการภายใต้คำนิยาม บริการด้านกฎหมาย ด้วยหัวใจนักกฎหมายมืออาชีพ” มีปัญหาเรื่องกฎหมายโทรหาเราที่เบอร์   02-6300-460 , 02-2365-722 เวลา 8.30-18.00 นาฬิกา วันจันทร์-เสาร์ นอกเวลาดังกล่าวสามารถติดต่อได้ที่ 083-4925-816  หรือ                          ทาง e-mail :smelawservice@hotmail.com  ทาง facebook : www.facebook.com/smelawservice    ทาง twitter : twitter.com/smelawservice *****

หน้าที่ของทนายความคดีสัญญาเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ

1. เตรียมคดี โดยการตรวจสอบข้อเท็จจริงต่างๆ ทั้งจากฝ่ายลูกความและบุคคลที่เกี่ยวข้องทุกฝ่้าย

2. ตรวจสอบเอกสารว่าลูกความว่ามีครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ เพราะคดีสัญญาเช่าทรัพย์บางกรณีเป็นคดีที่ต้องมีเอกสารหรือหนังสือสัญญามาแสดงในการสืบพยานในคดี ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เช่น สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น เช่าบ้าน เช่าที่ดิน หรืออาคารพาณิชย์ต่างๆ  เป็นต้น ส่วนสัญญาเช่าซื้อ กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ คือ เป็นเอกสารสัญญาที่มีเนื้อหาว่าคู่สัญญาได้ตกลงทำสัญญาเช่าซื้อทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งกัน และมีลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายอยู่ในหนังสือสัญญานั้นด้วย ซึ่งเป็นแบบของสัญญาเช่าซื้อ มิฉะนั้นสัญญาจะตกเป็นโมฆะ จึงต้องมีเอกสารมาแสดงในการสอบพยานในชั้นศาลอยู่แล้ว

3. ตรวจสอบยอดหนี้ ค่าเสียหายและดอกเบี้ยของลูกความจำนวนโดยรวมทั้งหมด

4. ดูแลผลประโยชน์ของลูกความในผลความคืบหน้าของคดีอย่างสม่ำเสมอ

5. ให้คำแนะนำปรึกษาในทางกระบวนพิจารณาของศาลและข้อกฎหมายแก่ลูกความอย่างถูกต้องครบถ้วน เพื่อประกอบการตัดสินใจของลูกความ

ความแตกต่างระหว่างเช่าซื้อและเช่าทรัพย์

1. สัญญาเช่าซื้อ ผู้ให้เช่าซื้อต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อนั้น ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์ผู้ให้เช่าไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า

2. สัญญาเช่าซื้อ เป็นสัญญาที่ตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นให้ผู้เช่าซื้อเมื่อชำระเงินเท่านั้นเท่านี้คราวครบตามสัญญา แต่สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใดเลย

3. สัญญาเช่าซื้อทรัพย์สินทุกชนิดต้องทำเป็นหนังสือทุกกรณี ไม่ว่าทรัพย์สินดังกล่าวจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน ห้องแถวต่างๆ เป็นต้น หรือสังหาริมทรัพย์ เช่น รถ เครื่องจักร เป็นต้น ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบไว้ กำหนดเรื่องหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีไว้เท่านั้น คือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

4. สัญญาเช่าซื้อ ผู้เช่าซื้อตกลงค่าเช่าซื้อเป็นเงิน ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องตกลงชำระค่าเช่าเป็นเงิน อาจตกลงชำระค่าเช่าเป็นอย่างอื่นก็ได้

5. สัญญาเช่าซื้อ ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ 2 คราวติดกัน ผู้ให้เช่าซื้อจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเพียงครั้งเดียว ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้

6. สัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้เช่าซื้อตาย สัญญาเช่าซื้อไม่ระงับ แต่สัญญาเช่าทรัพย์เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ