ภาษา : ไทย
เข้าสู่ระบบ


รับข่าวสาร
อีเมล์ของคุณ :
 สมัคร    ยกเลิก




ติดต่อเรา


สังคมออนไลน์
  


  QR Code


สถิติของเว็บไซต์
01/08/2555
23/02/2564
5859175
331279


ออนไลน์
ผู้ใช้งานขณะนี้ :
 
 บุคคลทั่วไป  4 ราย


การส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ในสัญญาซื้อขาย


                      ในการทำธุรกรรมปัจจุบัน ย่อมหนีไม่พ้นสัญญาประเภทหนึ่ง ซึ่งนักธุรกิจหรือนักลงทุนต้องเข้าไปพัวพันอยู่ด้วย ก็คือ สัญญาซื้อขาย โดยเฉพาะ การจะทำให้ฐานธุรกิจของตนมั่นคง ย่อมจะต้องมีพื้นที่หรือทำเลในการประกอบธุรกิจการค้าที่เป็นหลักแหล่ง สิ่งจำเป็นหลักเบื้องต้นก็จะต้องหนีไม่พ้น การมีทรัพย์สินจำพวกอสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเอง

 

          “อสังหาริมทรัพย์” นั้น โดยความเข้าใจทั่วไป มักให้ความหมายกันส้นๆว่า ทรัพย์ที่ไม่อาจเคลื่อนที่ได้ ซึ่งทรัพย์สินดังกล่าว มีความหมายที่แท้จริง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 มีเนื้อความว่า อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

          ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ จึงได้แก่ บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม อาคารชุด ก้อนหิน ดิน ทรายที่ยังรวมเป็นเนื้อเดียวกับที่ดินอยู่ ห้วย หนอง คลอง บึง เป็นต้น ซึ่งโดยหลักคือทรัพย์ที่ไม่อาจเคลื่อนที่ได้ แต่ก็มีทรัพย์สินอีกประเภทหนึ่งที่กฎหมายกำหนดให้เป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย ก็คือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ซึ่งได้แก่ สิทธิครอบครองที่ดิน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม เป็นต้น

          ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นมีกฎหมายสำคัญอยู่เรื่องหนึ่งรองลงมาจากเรื่องการที่ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็จะเป็นเรื่องการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเนื่องจากโดยหลักแล้ว อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ผู้ขายจึงต้องดำเนินการด้วยวิธีใดๆ ก็ตามเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันนั้นไปอยู่ในเงื้อมมือของผู้ซื้อ ตามมาตรา 462 ซึ่งหมายถึง ทำให้ผู้ซื้อได้เข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นนั่นเอง

          โดยหลักเรื่องการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์นี้ มักจะมีปัญหาสำคัญอยู่ในเรื่องการกำหนดขนาดของพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นจำนวนแน่นอนไว้ ซึ่งผู้ขายต้องส่งมอบให้ผู้ซื้อครบถ้วนตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา โดยเฉพาะการซื้อขายที่ดิน ถ้าตกลงซื้อขายกันกี่ตารางวากี่งาน ก็ต้องส่งมอบให้ครบตามนั้น แต่อาจมีข้อยกเว้นตามกฎหมายว่า แม้ผู้ขายจะส่งมอบไม่ครบถ้วนขาดไปหรือเกินขนาดพื้นที่ตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อก็ต้องยอมรับมอบไว้ไม่มีสิทธิปฏิเสธ ดังเป็นเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 อันมีเนื้อความว่า ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก

          วรรคสอง อนึ่งถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

          ดังนั้น มาตรานี้พอสรุปได้ว่า โดยหลักสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีข้อตกลงกำหนดจำนวนเนื้อที่ไว้แน่นอนก่อน มิฉะนั้นถ้าคิดตามจำนวนเนื้อที่โดยจะคำนวณและรังวัดกันอีกทีอยู่ จึงไม่เข้ากรณีตามมาตรานี้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4390/2547) เมื่อผู้ขายส่งมอบจำนวนน้อยไปหรือมากไปกว่าที่ได้ตกลงตามสัญญาไว้ ผู้ซื้อจะบอกปัดเสียก็ได้ ซึ่งการบอกปัดมีผลให้สัญญาเลิกกัน และคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม คือ หากผู้ขายได้รับเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ซื้อแล้ว ก็ต้องคืนเงินนั้นไป หรือผู้ซื้อได้เข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นแล้ว ผู้ซื้อก็ต้องส่งมอบคืนให้ผู้ขายไปด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3849/2552) หรือผู้ซื้อจะรับเอาไว้และชำระเงินตามราคาตามส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งมอบนั้นก็ได้(1261/2543) ดังนั้น ในกรณีปกติเบื้องต้น ผู้ซื้อมีสิทธิเลือกได้ 2 ทางด้วยกัน

          ส่วนข้อยกเว้นที่ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเลือกต้องยอมรบมอบอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว คือ ถ้าการขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนของอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งมอบนั้น ไม่เกินร้อยละ 5 หรือ 5 % ของเนื้อที่ทั้งหมดตามที่ได้ตกลงระบุไว้ในสัญญาในตอนต้น เป็นผลให้ผู้ซื้อจะต้องรับมอบและใช้ราคาค่าอสังหาริมทรัพย์นั้นตามส่วนเท่าที่ตนได้รับมา ซึ่งอาจจะต้องจ่ายเพิ่มหรือจ่ายน้อยลงก็ได้ ซึ่งกฎหมายถึงว่าจำนวนที่ขาดหรือเกินดังกล่าวไม่มากเกินไปอันจะทำให้วัตถุประสงค์ของสัญญาต้องเสียไปทั้งหมด

          แต่อย่างไรก็ตามถ้าการขาดหรือเกินนั้นแม้จะไม่เกินร้อยละ 5 ของเนื้อที่ที่ได้ตกลงไว้นั้น หากผู้ซื้อถึงขนาดได้ทราบก่อนแล้วจะไม่เข้าทำสัญญาเลย ซึ่งถือว่าจำนวนเนื้อที่เป็นสำระหรือวัตถุประสงค์สำคัญของการทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อก็ยังมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้อยู่ ตามมาตรา 466 วรรคสองในตอนท้าย ซึ่งการจะตีความว่าเป็นข้อสำคัญถึงขนาดหรือไม่นั้นเป็นการยากอยู่เช่นกัน โดยต้องดูจากเจตนาของคู่สัญญาที่ได้ตกลงกันไว้เป็นสำคัญ ดังมีตัวอย่างแนวคำพิพากษาศาลฎีกาต่อไปนี้

          - กรณีที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นข้อสำคัญถึงขนาด เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 225/2545

          - กรณีที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าไม่เป็นข้อสำคัญถึงขนาด เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6259/2541

          ประการสุดท้าย กฎหมายมาตรา 466 วรรคสองนี้ มิได้เป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใด ดังนั้นคู่สัญญาอาจตกลงยกเว้นเปลี่ยนแปลงให้เป็นอย่างอื่นได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543)

 

                                        ผิดพลาดประการใดโปรดแนะนำแก้ไขมาทางเราได้ครับ

                                                                                                  นายนราธิป ใจน้อย