ปัจจุบันการทำธุรกิจได้มีความซับซ้อนแปลกใหม่มากยิ่งขึ้น กฎหมายสำเร็จรูปที่ใช้บังคับกับสัญญาประเภทต่างๆ ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 3 เริ่มจะไม่เพียงพอ ดังจะเห็นได้ว่าปรากฏสัญญารูปแบบแปลกใหม่ ซึ่งเรียกกันทั่วไปว่า “สัญญาไม่มีชื่อ” หรือ “สัญญานอกบรรพ 3”  สัญญาเช่า ก็เป็นสัญญาหนึ่งซึ่งปัจจุบันได้มีวิวัฒนาการในการทำข้อตกลงในสัญญาให้มีรูปแบบแปลกแยกไปจากรูปแบบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เช่นกัน จนศาลฎีกาต้องวินิจฉัยเป็นว่าเป็นสัญญาในรูปแบบใหม่ ที่เรียกกันโดยทั่วไปว่า “สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา”.

       โดยหลักแล้ว สัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดาทั่วไป มีนิยามความหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ว่างหลักว่า คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลามีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น หมายความว่า เป็นการเอาทรัพย์เขามาใช้สอย โดยเสียค่าตอบแทนให้เขาด้วยนั่นเอง โดยผู้เช่าจะไม่มีโอกาสได้กรรมสิทธิ์จากตัวทรัพย์สินที่เช่านั้น ไม่เหมือนสัญญาเช่าซื้อ หรือสัญญาซื้อขายทั่วไป ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไร กรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้ให้เช่าดังเดิม

          แต่ปัจจุบันเชื่อว่าในแวดวงธุรกิจ สัญญาที่มักทำกันบ่อยๆ คือ สัญญาเช่า โดยเฉพาะ เช่าอสังหาริมทรัพย์  ไม่ว่าจะเป็นเช่าบ้าน เช่าอาคารพาณิชย์ หรือเช่าที่ดิน เป็นต้น ซึ่งโดยหลักแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 วางหลักไว้ว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ถ้าหากมีการเช่ากันเกินกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าแล้ว ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องร้องบังคับคดีได้เพียงเท่าที่ถือว่าเช่ากันได้เพียงสามปีเท่านั้น ถ้าหากทำเป็นเพียงหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเท่านั้น

          ต่อมาการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ได้เริ่มมีความสลับซับซ้อนขึ้นไปอีก เมื่อมีกรณีไม่ใช่มีข้อตกลงแต่เฉพาะเป็นไปตามหลักกฎหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเรื่องเช่า คือ การนำทรัพย์สินเขามาใช้สอย แล้วจะจ่ายค่าตอบแทนไปเท่านั้นดังกล่าวมาข้างต้น แต่ยังมีข้อตกลงเพิ่มเติมซึ่งแปลกใหม่แตกต่างไปจากเดิมอีก เช่น การเช่าใช้ที่ดิน แต่ผู้เช่ามีการปลูกสร้างอาคารใช้เอง แต่เมื่อสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าแล้ว อาคารนั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า หรือให้อาคารหลังนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าคือเจ้าของที่ดินนั้นทันที เป็นต้น จึงทำให้ผลทางกฎหมายที่บังคับใช้กับสัญญาเช่าต้องอาจแปลเปลี่ยนไปจากเดิม จนศาลฎีกาได้วางหลักไว้ว่าข้อตกลงบางกรณีไม่อาจบังคับให้เป็นไปตามผลทางกฎหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในบรรพ 3 ว่าด้วยเรื่องเช่าอย่างกรณีทั่วไปได้แล้ว

          “สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา” หมายถึง สัญญาเช่าที่ผู้ให้เช่าได้เพิ่มภาระให้แก่ผู้เช่าต้องปฏิบัติหน้าที่อย่างอื่นเพิ่มเติมยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าโดยปกติ โดยหน้าที่ของผู้เช่าปกติธรรมดาทั่วไป ก็อย่างเช่น ชำระค่าเช่า ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่ากรณีมีการชำรุดบุบสลายเล็กน้อยเท่านั้น เป็นต้น แต่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดานี้ ผู้เช่าไม่ได้มีหน้าที่แต่เฉพาะชำระค่าเช่าเท่านั้น ซึ่งหน้าที่เพิ่มเติมตามข้อตกลงในสัญญาอะไรบ้างที่ทำให้กลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษไปได้นั้น ได้มีแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาได้วางแนวตัวอย่างเอาไว้ ดังต่อไปนี้

          1. ผู้เช่าเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่า (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1437/2515,2526/2531)

          2, เช่าที่ดินแล้วให้ผู้เช่าสร้างตึกหรืออาคารแล้วให้ตึกหรืออาคารนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า (633/2531)

          3. มีการตกลงให้ผู้เช่าปรับปรุงซ่อมแซมอาคารเดิมที่มีสภาพชำรุดทรุดโทรม แม้จะให้เข้ากับลักษณะทางธุรกิจของผู้เช่าด้วย แต่ผู้ให้เช่าก็ได้ประโยชน์ด้วยเพราะมีข้อตกลงว่าบรรดาสิ่งปลูกสร้าง ต่อเติมหรือดัดแปลงทั้งหลายในลักษณะติดตรึงตรากับอาคารหลังเดิมนั้นผู้เช่าจะรื้อถอนออกไปไม่ได้และให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5770/2539)

          กรณีที่ไม่ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา มีตัวอย่างดังต่อไปนี้

          1. การออกเงินปรับปรุงอาคารให้เข้ากับลักษณะของธุรกิจของตน เช่น ทำเป็นห้องอาหารและห้องเล่นสนุกเกอร์ แม้จะใช้ทุนในการปรับปรุงสูง ก็เป็นเพียงเพื่อประโยชน์ในทางธรุกิจของผู้เช่าฝ่ายเดียวเท่านั้น (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5899/2551,823/2538)

          2. การเปลี่ยนลักษณะการใช้ทรัพย์สินที่เช่า เช่น จากเช่าทำร้านขายของมาเป็นบาร์เบียร์ ถือว่าเป็นการเสียเงินปรับเปลี่ยนเพื่อความสะดวกในการใช้สอยทรัพย์ที่เช่าของผู้เช่าเองเท่านั้น (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3005/2551,3919/2536)

          3. ผู้เช่าเพียงวางโครงเหล็กติดตั้งป้ายโฆษณา ไม่มีข้อตกลงในสัญญาเช่าแต่อย่างไร ผู้เช่าทำเองโดยผู้ให้เช่าไม่ได้เรียกร้องให้ทำ แม้จะใช้จ่ายราคาสูง และอีกทั้งมีข้อตกลงให้ผู้เช่าสามารถรื้อถอนสิ่งต่อเติมออกไปได้เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง (คำพิพากษาฎีกาที่ 7717/2550)

          เมื่อถือว่าเป็น “สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้ว ทำให้ผลทางกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องสัญญาเช่าเปลี่ยนแปลงไปในหลายประการด้วยกัน ดังต่อไปนี้

          1. ทำให้สัญญาเช่าจากที่โดยหลักเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า หากผู้เช่าตาย สิทธิการเช่าจะไม่ตกทอดสู่ทายาทของผู้เช่า แต่ถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้ว ไม่ถือเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า สามารถตกทอดสู่ทายาทของผู้เช่าได้ หากอายุสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด ทายาทของผู้เช่าย่อมรับไปทั้งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดต่างๆ ตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่านั้นต่อไป (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2526/2531)

          2. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแล้ว แม้จะเช่ากันเกิน 3 ปีแล้ว แม้ไม่ได้ทำสัญญากันเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 ก็ใช้บังคับกันได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2526/2531)

          ปัญหาต่อไปเป็นปัญหาในชั้นพิจารณาของศาล มีว่าสัญญาเช่านี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาหรือไม่ ถือเป็น “ปัญหาข้อเท็จจริง” จะต้องมีการว่ากล่าวกันมาแล้วตั้งแต่ศาลชั้นต้น โดยกล่าวในคำฟ้องของโจทก์หรือคำให้การของจำเลย มิฉะนั้นจะนำมาเป็นข้ออุทธรณ์๓กาต่อมาไม่ได้ อีกทั้งก็ไม่ได้เป็นข้อเท็จจริงอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนอันจะให้ศาลสูงมีอำนาจหยิบยกวินิจฉัยขึ้นเองแต่อย่างใด (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1196/2552)

                                                                                                  นายนราธิป ใจน้อย